Tikinti materialları və işçi qüvvəsi ilə bağlı xərclərin artması yeni tikililərin maya dəyərini yüksəldir və bu da satış qiymətlərinə birbaşa təsir edir
2024–2025-ci illər paytaxtın daşınmaz əmlak bazarı üçün yüksəliş dövrü kimi xarakterizə olunur.
Qiymət artımına təsir edən əsas faktorlar arasında demoqrafik və investisiya amilləri, tikinti sektorunun inkişaf səviyyəsi və makroiqtisadi sabitlik mühüm rol oynayır. Bazar strukturunda yeni və köhnə tikililərin nisbəti, eləcə də bahalı və ucuz seqmentlərin payı dəyişsə də, ümumi trendləri formalaşdıran əsas amil güclü tələb və məhdud təkliflə bağlı rəqabətdir. Alıcı marağı yüksək olduğu və iqtisadi şəraitdə ciddi dəyişiklik baş vermədiyi müddətdə qiymətlərin yaxın gələcəkdə sabitləşməsi və ya enməsi real görünmür. Mütəxəssislər bazarda artım meylinin hələlik davam edəcəyini proqnozlaşdırır.
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının mətbuat katibi Elnur Fərzəliyev Sherg.az-a açıqlamasında bildirib ki, 2025-ci ilin əvvəllərində bazarda təklif edilən mənzillərin sayı illik müqayisədə təxminən 17 faiz artaraq dekabr ayına doğru 7000-i keçib. Onun sözlərinə görə, bu artım həm yeni tikililərdə, həm də köhnə tikililərdə yerləşən mənzilləri əhatə edir:
“Struktur baxımından da müəyyən dəyişikliklər baş verib. Xüsusilə, köhnə binalardakı mənzillərin payında artım müşahidə olunub ki, bu da əsasən 1970-ci ildən əvvəl tikilmiş mənzillərə ipoteka məhdudiyyətləri səbəbindən alıcı marağının azalması ilə əlaqələndirilir. Yeni tikililər üzrə təklif həcmi isə bazara davamlı olaraq çıxarılan layihələr sayəsində yüksək olaraq qalır.
Aylıq dinamika baxımından, 2025-ci ilin martından aprelinə qədər təklif həcmi əhəmiyyətli dəyişiklik göstərməyib. Yəni bazarda əvvəlki durğunluqdan sonra canlanma müşahidə olunsa da, son aylarda artım tempi nisbətən zəif olub. Lakin illik müqayisədə – 2024-cü ilin aprelindən 2025-ci ilin aprel ayına qədər – təklif sayında ikirəqəmli faizlə ölçülən ciddi artım qeydə alınıb. Xüsusilə, 2025-ci ilin fevral ayında təkrar bazarda təklif sayı əvvəlki ilin eyni dövrünə nisbətən 17 faiz çox olub və bu trend aprel ayına qədər davam edib”.
E.Fərzəliyev qeyd edib ki, 2024-cü ilin aprelində bazarda 1 kv.m-in orta qiyməti struktur fərqləri ilə birlikdə təxminən 2000 AZN civarında idi. İlin qalan hissəsində isə qiymətlərdə ardıcıl artım müşahidə olunub:
“2025-ci ilin aprel ayına qədər yeni tikililərdə orta kv.m qiyməti 2300-2400 AZN həddinə çatıb, köhnə tikililərdə isə bu göstərici 2000-2050 AZN təşkil edib. Beləliklə, bir il ərzində qiymət artımı yeni tikililərdə təxminən 15-17, köhnə tikililərdə isə 10-12 faiz səviyyəsində olub ki, bu da illik inflyasiya tempini əhəmiyyətli dərəcədə üstələyir.
Dövlət Statistika Komitəsinin yaydığı mənzil qiymət indeksi göstərir ki, 2025-ci ilin I rübündə mənzil qiymətləri əvvəlki ilin I rübü ilə müqayisədə 14,4 faiz artıb. Bu indeks struktur təsirlərini neytrallaşdırmaqla real qiymət artımını əks etdirir. Deməli, dəyişən strukturla müşahidə olunan 12-15 faizlik qiymət artımı ilə strukturdan asılı olmayan indeks göstəricisi arasında ciddi fərq yoxdur – bu da bazardakı bahalaşmanın əsasən real qiymət artımından qaynaqlandığını göstərir.
Yeni və köhnə tikililər arasında qiymət fərqləri də mövcuddur. 2025-ci ilin əvvəlində yeni tikililərdə 1 kv.m-in orta qiyməti təqribən 2167 AZN təşkil edirdisə, köhnə tikililərdə bu göstərici 1800-1900 AZN civarında olub. Bu fərq bir tərəfdən yeni binaların daha müasir infrastruktur və komfort səviyyəsinə sahib olması ilə, digər tərəfdən isə köhnə binaların kreditlə satışı imkanlarının məhdudlaşması ilə izah olunur. Nəticə etibarilə, 2024-2025-ci illər ərzində yeni tikililərin qiymətləri köhnə mənzillərə nisbətən daha sürətlə artıb (illik artım müvafiq olaraq 14-15 faiz və 10-11 faiz)".
Ekspertin fikrincə, təkrar mənzil bazarında satılan mənzillərin orta sahəsi və ümumi qiyməti bazarın struktur xüsusiyyətlərinə uyğun formalaşır. Eyni zamanda, Bakı şəhərində mənzil qiymətləri rayonlara görə əhəmiyyətli fərqlər göstərir:
“Ümumiyyətlə, şəhər mərkəzinə yaxın və prestijli ərazilərdə mənzillərin kvadratmetr qiyməti daha yüksəkdir. Ən bahalı mənzillər ənənəvi olaraq Nəsimi, Nərimanov və Səbail rayonlarında yerləşir. Ən ucuz mənzillər isə şəhərətrafı və yarımkənar ərazilərdə müşahidə olunur. Bu fərqlər əsasən rayonların yerləşməsi, infrastrukturu və mənzillərin fiziki vəziyyəti ilə bağlıdır. Məsələn, metroya, parklara və ticarət mərkəzlərinə yaxınlıq qiymətləri artıran əsas amillərdəndir”.
E.Fərzəliyev qiymət artımının səbəbləri sırasında bir sıra mühüm faktorları da qeyd edib. Onun sözlərinə görə, tikinti materialları və işçi qüvvəsi ilə bağlı xərclərin artması yeni tikililərin maya dəyərini yüksəldir və bu da satış qiymətlərinə birbaşa təsir edir:
“Eyni zamanda, manatın alıcılıq qabiliyyətinin sabitliyi və daşınmaz əmlaka yatırımın cəlbedici olması əhalinin əmanətlərini mənzil bazarına yönəltməsinə səbəb olub. Bank əmanətləri üzrə faizlərin aşağı olması fonunda mənzil almaq kapitalın qorunması və artırılması üçün əsas vasitələrdən birinə çevrilib. Bundan başqa, köhnə binaların sökülüb yenilənməsi ilə bağlı “pilot layihələr” çərçivəsində gələcəkdə mənzilə tələbin artacağı gözləntisi də qiymətlərə təsir edən amillərdəndir. İpoteka kreditləşməsinin davam etməsi və əhatəsinin genişlənməsi alıcılıq qabiliyyətini artırmaqla bazara əlavə tələb gətirir. Nəticə etibarilə, 2024-2025-ci illərdə Bakı təkrar mənzil bazarı aktiv fazadadır – alqı-satqı əməliyyatlarının sayı artır, qiymətlər yüksəlməkdə davam edir. Təklif artsa da, tələb daha sürətlə yüksəldiyindən qiymətlərin enməsi müşahidə olunmur. Ekspertlər hesab edirlər ki, yaxın gələcəkdə də mənzil qiymətlərində eniş gözlənilmir. Əksinə, müəyyən fasilələrlə artım davam edə bilər. Çünki mövcud yüksək qiymətlərlə belə bazarda kifayət qədər alıcı var. Bundan əlavə, torpaq sahələrinin və tikinti materiallarının bahalaşması səbəbindən yeni layihələr üzrə təklif qiymətlərinin aşağı düşməsi real görünmür”.
Bakının mənzil bazarında müşahidə olunan qiymət artımını şərh edən iqtisadçı-ekspert Fuad İbrahimli 2024-2025-ci illərdə Bakının daşınmaz əmlak bazarında müşahidə olunan qiymət artımının gözlənilən tendensiya olduğunu bildirib. Ekspert Sherg.az-a açıqlamasında qeyd edib ki, güclü tələb və məhdud təklif balanssızlığı qiymətlərin artımını stimullaşdıran əsas amildir. Xüsusilə şəhər daxilində inşaat üçün sərbəst torpaq sahələrinin azlığı yeni layihələrin sayını texniki olaraq məhdudlaşdırır. Bu isə təklifi istənilən səviyyədə genişləndirməyə imkan vermir:
“Eyni zamanda, iqtisadi sabitlik və manatın nisbətən dayanıqlı məzənnəsi investorların daşınmaz əmlaka yönəlməsini stimullaşdırır. Faizlərin aşağı olması fonunda mənzil bazarı həm kapitalın saxlanılması, həm də gələcəkdə qazanc üçün əlverişli platforma olaraq çıxış edir. İnsanlar bankda vəsait saxlamaq əvəzinə onu daşınmaz əmlaka yönəltməyə üstünlük verirlər.
Tikinti sektorunda xərclərin artımı, xüsusilə tikinti materiallarının qiymətinin bahalaşması və işçi qüvvəsinin dəyərinin yüksəlməsi, yeni tikililərin maya dəyərinə təsir göstərir. Bu isə öz növbəsində satış qiymətlərinə əks olunur və yeni tikililərdə artımın daha sürətli olmasına səbəb olur.
Köhnə tikililərə olan marağın azalması, xüsusilə ipoteka imkanlarının məhdudluğu ilə izah edilir. Bu hal təklifin müəyyən seqmentlərdə artmasına baxmayaraq, onların alıcılıq baxımından passiv qalmasına gətirib çıxarır”.
Rayonlar üzrə qiymət fərqlərinə gəldikdə isə iqtisadçı qeyd edib ki, bu hal daşınmaz əmlak bazarının klassik davranış modelini təkrarlayır:
“Mərkəzə yaxın və infrastrukturla zəngin ərazilərdə qiymətlər yüksəkdir, periferiyada isə əksinə.
Onu da deyim ki, Dövlət Statistika Komitəsinin mənzil qiymət indeksi və real artım arasındakı yaxınlıq bazardakı bahalaşmanın süni deyil, real iqtisadi və struktur səbəblərə əsaslandığını göstərir. Bazarda qiymət artımı hələlik davam etsə də, bu artım daim eyni tempdə olmayacaq. Sezonsallıq, makroiqtisadi dəyişikliklər və dövlətin tənzimləyici alətləri kimi faktorlar bu dinamikanı müxtəlif dövrlərdə zəiflədə və ya sürətləndirə bilər. Lakin əsas tendensiya – daşınmaz əmlaka yüksək maraq azalmadığı müddətcə qiymətlərin ciddi enməsi gözlənilmir”.
